走出寒冬，广州五一前后楼市虽然成交平淡，但也有所回暖。

探长统计了下25个广州加推（包括开盘）的新项目，发现今年情况有了些微妙的变化。

具体来看，有些事情还挺有趣的。

【资料图】

冷淡中荔湾回归

在房地产行业，一般大的营销节点都会提前预热。所以需要说明的，这里说的五一楼市包括了节前一周和五一假期。

今年广州五一楼市走“平靓正”的性价比路线，一句话总结就是： 加量不加价，全员“特价房”出动。

今年五一开盘数量比去年五一还多两个，但相比去年十一推新量大增47%。

增城、白云、荔湾、南沙货量最大，分别推新 764套、496套、329套、250套， 前两者占推新总量过半。

五一十大热门板块去化/中原地产研究院

从成交来看，广州五一楼市加推平均成交率最好的是基本都在 荔湾、天河。 单项目看，五一新盘去化平淡，毫无热销氛围。

成交最好的是 华润置地白鹅潭悦府， 加推25套， 去化率约60% ，其次是五山板块的 世纪金源天河源筑 ，首开89套，卖了52套， 去化率约58%。

荔湾另外两员大将，保利 和悦滨江 加推96套，去化率约27%；广船滨江上都加推168套，去化率约19%；老荔湾终于争气一回！

中心城区最火的新盘都不用抢， 天河北独狼也刚不过荔湾性价比和江景豪宅的群殴。别看五一到处人挤人，但大家兜里钱还是不多。

五一旅游数据出来了：国内旅游出游合计2.74亿人次，收入1480.46亿元， 按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。

好消息是，人间烟火气回来了；坏消息是，我们原地踏步了三年。

网上段子说得很对：开房的钱足够，买房的钱的确没有。

利好不落地，南沙房子卖不动

最近网传的南沙所谓“史诗级政策”，红头文件没来，反倒等来了南沙住建局的“辟谣”。对开发商来说， 利好约等于无。

案场销售反馈：利好没落地，买家普遍观望。讨论政策的人很多，但是真金白银买房的人太少。南沙五一新盘平均 去化率只有9%，和增城一样。

限购尺度太小，南沙扭扭捏捏的姿态执行起来效率太低。

同样问题还有广州五一假期甩出的公积金新政（回顾）：二胎家庭公积金买房可多贷款30万。

后台留言

人家南沙松限无作用，它是反作用，难怪后台骂成一片。这个新政对加速广州楼市回暖杯水车薪。

南沙开发商心态也被搞崩了，原本还指望重磅利好五一顺势加推，没想到都是雷声大雨点小。

大干一场计划泡汤，只能祭出 “特价房”迎客 了。延迟推货的新项目，何止错过一个亿。

增城：我有灵活的降价底线

比起南沙的别扭，增城的开发商反倒心态更明朗：劳资反正不限购，大不了降价。

楼市大货仓增城五一加推764套，有684套就在 朱村-凤岗板块 ，你就说卷不卷？

王者保利水木芳华、中建凤榕台、外加大华城东瀚、中奥方直明日公元、仁安花园，五虎相争，抢客激烈。

仁安花园最狠，毛坯直接干到了 1.1万/平 ，其他四盘在1.5-1.8万/平搞起价格战。

最成熟的荔城板块常年佛系，新塘板块持销较多，高光退去后，也只能直面惨淡的现实，五一表现最好的是 金茂万科四季都会，卖了54套，去化率约31%。

世茂泰禾广州院子

增城世茂泰禾操盘的 广州院子 项目，终于在泰禾暴雷后终于迎来洋房的首次加推，可惜的是 258套新货只卖了3套，约1%的去化率。

开发商的内卷是本地刚需的福利 ，起码广州还有个房价 “1”字头 的地铁通勤区域。

大货仓黄埔、白云、番禺项目多， 价格比较稳定，去化率中规中矩 ，属于第二梯队。五一大家都出去玩了，买房的人确实不多。

套路太多，年轻人不玩了

五一能玩得起大范围营销的，都是房企巨头。比如 保利、越秀、万科、珠实 等，小房企只会专心拓客卖房。

花样很多，让利太少 ，这是我对五一房企营销的最明显的观感。比如各家的“特价房”优惠，实际上引流噱头明显， 几乎没有实质性降价。

简单点， 项目降价的方式请简单点。 这年头的年轻人，没点真诚你还真打动不了他。

无论是官方层面的政策还是开发商层面的营销，广州五一档楼市并无起色。

论营销诚意，大家都得跟淄博烧烤学习。

离2023年年中只有两个月了，该紧张的是上市房企，年中报不好看，股价又得跳水。

有需求的购房者，等等又能降两百。这段时间内抓紧机会做一做买房攻略吧。

搞不清楚的，请私信探长，有问必答。