兔年开年，楼市调控政策迅捷而敏锐地出台。首套房贷利率动态调整机制建立一个月来，多城市宣布阶段性调整首套住房贷款利率下限，约20城首套住房贷款利率已经进入3字头，提前还贷的话题频上热搜。

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房贷利率如此受关注，是因为牵扯的利益重大。当我们谈论房贷利率的时候，我们在谈论什么？我想可能包含三个最主要的关切。

第一， 利率降了，我还要提前还贷吗？

第二， 利率降了，买房人会变多吗？房价会上涨吗？要不要现在进场？

第三， 首套房贷利率降了，存量房贷利率能降吗？

要不要提前还贷，其实讨论已经很多，这是一个很综合的问题，影响因素包括房贷的利率水平、还款方式、还款年限、个人投资能力、个税抵扣以及家庭应急状况等等，归根到底，是个算账问题，需要结合自身状况通盘考虑。

第二个问题，房贷利率下降，会不会扭转当前的供需关系，进而引领房价上涨？

现在，各地都在政策能力范围内进行边际调整，房贷利率便是其中之一，在我看来，降低利率对拉动刚需购房有一定作用，但对整个房地产市场来说，不是决定性的因素。

在房地产增量时代，踊跃购房的动力主要有两点：一是刚性需求，二是资产升值预期。资产升值幅度很大程度上可以覆盖利率成本，这也导致很多人在利率加点的情况下，依然愿意咬牙买下房产。同样的道理，在房地产进入存量时代后，资产升值预期降低，即使房贷利率下降，买房的需求也不会那么急切了，更有余地精挑细选。

最后，存量房贷利率会不会变？我觉得这个可能性非常小，原因很简单：

首先这是贷款人和商业银行的契约，调控政策没有动力撕毁这份契约，让商业银行承受损失。同理，如果商业银行强行将承诺的房贷利率折扣取消，贷款人也不会同意。

其次，降低存量房贷利率和当前的楼市调控方向关联不大，现在的政策方向主要是充分鼓励并满足刚性和改善型的购房需求，让市场流动活跃起来。

总的来说，房贷利率降低，对购房人是件好事，但不能孤立地看待利率的作用，要发挥它的政策效用，还要考虑购房政策间的相互作用和影响。比如，利率降低和中介费率调整叠加，适当减轻购房者的压力，更加有利于首套房需求释放；利率降低和首套房认定标准改善叠加，也有利于真正地满足改善型需求。

在利率问题引发的热烈讨论中，我们会发现，房地产仍然是牵动公众情绪的能量场，作为支柱产业，房地产不论对个人还是国家，意义都非常重大。相关政策，若总在末梢做边际调整，起效时间恐怕还需要很久。